ابزارهای دولتی برای تقویت خرید و فروش مسكن

با توجه به فقدان یا كمبود ابزارهای مالی كارآمد در بخش مسكن، از ابتدای دولت یازدهم ایجاد و توسعه این نوع ابزارها در دستور كار قرار گرفت كه خلاصه ای از كاركرد، عملكرد و چالشهای اجرایی این ابزارها ارایه می شود.

 

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان:

 

هدف از راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری زمین و ساختمان، تقویت سمت عرضه و تولید مسكن از طریق جمع آوری پس انداز سرمایه گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت پروژه های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه گذاران است.

 

تا كنون تعداد ۴ صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در شهرهای تهران، اراك، تبریز و ری با ظرفیت ۵۹۵ واحد مسكونی و ۴ واحد درمانی با هزینه ساخت بالغ بر ۹۲۹ میلیارد ریال (بدون احتساب ارزش زمین و پروانه ساخت) راه اندازی شده است.

 

ركود در بازار مسكن و عدم اطمینان نسبت به تحقق بازدهی مورد انتظار سرمایه گذاری در این صندوق، عدم اطلاع رسانی مناسب درخصوص راه اندازی و مكانیزم ابزارهای جدید در حوزه بازار سرمایه، وجود هزینه های بالاسری صندوق و رقابت ناسالم بین بانكها و صندوقهای سرمایه گذاری در تامین منابع مالی از جمله چالشهای این ابزار مالی عنوان می شود.

 

صندوقهای سرمایه گذاری املاك و مستغلات:

 

این صندوقها نوعی سرمایه گذاری است كه به منظور كسب سود، سبدی از داراییهای مبتنی بر املاك و مستغلات را خرید، ایجاد و در بازار اجاره اداره می كند. سود حاصل از سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود. هدف از راه اندازی این صندوقها تقویت سمت تقاضا است.

 

بر اساس ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن، سازمان بورس و اوراق بهادار موظف به تهیه و تصویب ضوابط و مقررات مورد نیاز برای راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری املاك و مستغلات است. در این راستا سازمان بورس و اوراق بهادار پیش نویس اساسنامه، دستورالعمل پذیره نویسی و صدور واحدهای سرمایه گذاری و دستورالعمل نحوه محاسبه ارزش خالص داراییهای صندوقهای مذكور را تهیه و جهت دریافت نظرات اصلاحی به كلیه شركتهای تامین سرمایه ارسال كرده است.

 

بازدهی پایین اجاره داری در كشور در مقایسه با بازدهی سرمایه گذاری در سایر بازارها و عدم تدوین دستورالعمل راه اندازی صندوقهای سرمایه گذاری املاك و مستغلات از جمله مشكلاتی است كه این صندوقها با آن مواجه هستند.

 

حسابهای امانی:

 

توسعه تامین مالی بخش مسكن، نظام مند كردن بازار پیش فروش مسكن و كاهش تخلفات احتمالی در بخش پیش فروش مسكن و در نهایت جلوگیری از ضرر و زیان به پیش خریداران و پیش فروشندگان، كاركردهای این حسابها محسوب می شود. دستورالعمل راه اندازی حسابهای امانی تدوین و توسط بانك مسكن ابلاغ شده است ولی تاكنون عملكردی نداشته است.

 

عدم تمایل سازندگان (پیش فروشندگان) برای ایجاد حسابهای امانی كه عمدتا ناشی از مشكلات قانون پیش فروش ساختمان است، الزام به ارایه شناسنامه فنی برای بازگشایی حساب امانی و هزینه های بالای ارایه خدمات در حسابهای امانی (كارمزد خدمات بانك، ناظر و...) چالشهای این حسابهاست.

 

اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) :

 

این اوراق به منظور افزایش قدرت وام دهی بلندمدت بانكها در بازار مسكن از طریق فروش داراییهای مبنی بر اعطای تسهیلات رهنی بانكها منتشر می شود. تا كنون و در یك مرحله مبلغ ۳۰۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است. همچنین روند اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش ۷۰۰۰ میلیارد ریال توسط بانك مسكن در دست اقدام است.

 

اما بی ثباتی اقتصاد كلان و عدم اطمینان سرمایه گذاران از سودآوری بلندمدت این اوراق، عدم امكان نرخ گذاری مناسب به دلیل ناهماهنگی نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم و همچنین ریسك نكول تسهیلات به عنوان موانع اجرایی این اوراق عمل می كند.

 

لیزینگ مسكن:

 

لیزینگ مسكن به منظور تامین مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا راه اندازی شده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس شركتهای لیزینگ در تاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۱۴ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. بر اساس ماده ۳۵ دستورالعمل مذكور اعطای تسهیلات مسكن توسط شركتهای لیزینگ وابسته به موسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و درخصوص سایر شركتهای لیزینگ حداكثر به میزان ۷۰ درصد ارزش ملك امكان پذیر است. همچنین بر اساس ماده ۳۴ این دستورالعمل حداكثر نرخ سود تسهیلات اعطای توسط شركتهای لیزینگ ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری است.

 

چالشهای استفاده از لیزینگ مسكن عبارتند از نرخ بالای سود و طول دوره بازپرداخت كوتاه تسهیلات اعطای توسط شركتهای لیزینگ كه منجر به بالا بودن مبلغ اقساط این تسهیلات می شود و نیز اخذ مالیات بر ارزش افزوده مضاعف در زمان انجام عملیات لیزینگ مسكن.

 

توسعه ای شدن بانك مسكن:

 

این تصمیم به منظور كمك به اجرای سیاستهای توسعه ای دولت در بخش مسكن با تاكید بر تامین مسكن اقشار كم درآمد اتخاذ شد. پیش نویس مصوبه توسعه ای شدن بانك مسكن به هیات دولت ارسال شده و دستورالعمل توسعه ای شدن بانك مسكن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است.

 

زمان بر بودن ایجاد هماهنگی بین دستگاههای متولی برای پیشبرد امور مربوط به توسعه ای شدن بانك مسكن، عدم همكاری مطلوب سایر دستگاهها در تفهیم و نهادینه كردن مفهوم بانك توسعه ای و نیز كمبودهای بودجه ای و اعتباری در راه اندازی آن، مشكلاتی است كه توسعه ای شدن بانك مسكن با آن مواجه است.

 

موسسات پس انداز و تسهیلات مسكن:

 

هدف از راه اندازی این موسسات ارایه وامهای رهنی از طریق تجمیع سپرده های پس انداز خرد برای خرید ملك مسكونی در مناطق جغرافیایی مشخص، بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخشهای اقتصادی بوده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس انداز و تسهیلات مسكن در تاریخ ۱۳۹۵/۰۶/۱۶ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. طرحهای تجاری ارایه شده در سه استان اصفهان، فارس، بوشهر و همچنین سواحل مكران جهت راه اندازی این موسسات توسط شركت تامین سرمایه بانك مسكن در دست بررسی است.

 

با این حال رقابت پذیر نبودن این موسسات به دلیل وجود صندوق پس انداز مسكن یكم با نرخ سود پایین و بهره مند از منابع اقساط بازگشتی مسكن مهر، سرمایه اولیه بالا برای تاسیس موسسات پس انداز و تسهیلات مسكن (در شهر تهران ۵۰۰ میلیارد ریال و در سایر مناطق ۳۰۰ میلیارد ریال) از چالشهای راه اندازی این موسسات است.

 

صندوق پس انداز یكم:

 

تامین منابع مالی با استفاده از سیستم مبتنی بر پس انداز و ارایه تسهیلات ارزان قیمت به خانوارهای با درآمد متوسط، كاركردی است كه برای این صندوق پیش بینی شده است. تا نیمه تیرماه ۱۳۹۶ تعداد حسابهای افتتاحی در صندوق پس انداز یكم ۲۰۰ هزار فقره با مبلغی حدود ۴۰ میلیارد ریال سپرده بوده است. با این حال تعداد تسهیلات اعطایی تنها ۱۰ هزار و ۲۰۸ فقره شامل مبلغ حدود ۷ هزار میلیارد ریال است.

 

بالا بودن طول دوره سپرده گذاری، الزام برای معرفی ضامن دولتی در بعضی شعب، بالا بودن نسبی مبلغ اقساط بازپرداخت این تسهیلات به دلیل طول نسبتا كم دوره بازپرداخت به عنوان موانع دسترسی متقاضیان به این نوع تسهیلات عمل می كند

 

افزایش سرمایه بانك مسكن:

 

این برنامه با هدف افزایش قدرت وام دهی در بخش مسكن توسط تنها بانك تخصصی حوزه مسكن ارایه شده و تا كنون از محل منابع مسكن مهر، مبلغ ۵۰ هزار میلیارد ریال برای افزایش سرمایه بانك مسكن اختصاص یافته كه جمع سرمایه بانك مسكن را به ۸۲ هزار میلیارد ریال رسانده است.